──「使えるはず」の特例を、逃さないために
小規模宅地等の特例は枠が小さく、どの物件に使うかで税額が偏るため、相続人どうしの取り合いになりがちです。もめて未分割のまま期限を迎えると、特例は使えません。
実際に、ある相続のご相談で、こんなことがありました。
お父様を亡くされた、ご兄弟お二人からのご相談でした。お父様は、遺された財産の大半が不動産という方で、ご自宅のほかに、貸家やアパートといった収益物件をいくつも持っておられました。預貯金は、それほど多くありません。
私はまず、相続税の試算をお見せしました。そのとき、避けて通れない話があります。小規模宅地等の特例──土地の評価額を大きく下げられる制度を、「どの物件に適用するか」という話です。
この特例には枠があり、すべての物件には行き渡りません。そして、どの物件に適用するかで、ご兄弟それぞれの税額が変わってきます。
説明を聞いたお二人は、当然、自分が引き継ぐ物件に適用してほしいと考えました。責められることではありません。同じ説明を受ければ、誰だってそう思います。
ですが、その配分が、なかなかまとまりませんでした。お互いに譲れず、月日だけが過ぎていきます。
相続税の申告と納税の期限は、亡くなった日の翌日から10ヶ月。決して長くはありません。分け方が決まらないまま、その期限が近づいてきました。
ここで、多くの方が知らない落とし穴があります。小規模宅地等の特例は、申告期限までに「誰がその土地を引き継ぐか」が決まっていないと、使えません。もめて未分割のまま期限を迎えると、評価額を下げられないまま計算した相続税を、そっくり現金で納めることになります。
不動産が多い相続ほど、手元の現金は乏しいことが多いです。しかも、期限の時点では特例を使えず、相続税は軽くなりません。土地は、売ると決めても、買い手がついて現金になるまでに時間がかかり、申告期限には間に合わない。それでも、納税の期限は待ってくれません。
そこでお二人は、いったん「延納」を選びました。担保を入れて、相続税を何年かに分けて納めていく制度です。これで期限の不足はしのげますが、完納までは利子税という、利息のような負担も上乗せされます。そして結局、あとから収益物件を一つ売り、その代金で延納を清算することになりました。
しかも、相続した不動産を売れば、それで終わりとは限りません。売った相続人には、その年に確定申告が必要になる場合があり、譲渡所得税という、また別の税負担が出てくることもあります。
特例の取り合いで揉めて、その特例が使えず、揉めた末に物件まで手放す。少しでも税を軽くしたい──その思いから始まったはずが、行き着いた先は、いちばん避けたかった結果でした。
◆ 小規模宅地等の特例で、なぜ揉めるのか
仕組みを、少しだけ。
ひとつ目は、枠が小さいことです。貸家やアパートの敷地──「貸付事業用宅地等」に使える特例の枠は、200㎡まで、評価額の50%減です。ご自宅（特定居住用宅地等）の330㎡・80%減に比べると、面積も率も控えめ。200㎡といえば、アパート一棟の敷地でほぼ埋まってしまうことも珍しくありません。収益物件が複数あれば、とても全部はカバーできない。しかもご自宅と併用しようとすると、枠はさらに圧縮されます（調整計算が入ります）。限られた枠を、どこに適用するのがいいか──そこを選ぶことになります。
率だけを見れば、ご自宅（80%減）に枠を寄せた方が、相続全体で見た税額はいちばん軽くなることが多い。ですが、その「全体でいちばん得な適用の仕方」を選ぶと、軽くなった恩恵は、ご自宅を引き継ぐ人のところに集まります。収益物件を引き継ぐ側からすれば、「全体のためにはそれがいい」と頭では分かっていても、軽くなる恩恵が自分にはほとんど回ってこないのは、なかなか飲み込めません。「相続全体で一番得になる適用の仕方」と「一人ひとりが納得できる適用の仕方」は、たいてい一致しない。ここが、この特例のいちばん難しいところです。
ふたつ目は、効き方が偏ること。ここが、揉める核心です。特例で評価額が下がると、相続税の総額も下がります。ただ、その恩恵は、均等には行き渡りません。相続税の総額は、それぞれが受け取った財産の割合で、各人に割り振られます。この「受け取った額」は、売ればいくらという時価ではなく、相続税の計算上の評価額（相続税評価額）です。特例でこの評価額が下がると、その物件を引き継ぐ人の「割合」そのものが小さくなり、その人の負担がいちばん軽くなる。だから、ご兄弟それぞれが「自分の物件に適用してほしい」と望み、その希望が正面からぶつかります。これは感情のもつれというより、制度が生み出す構造なのです。
みっつ目は、期限に間に合わないと、いったん使えないこと。さきほどの10ヶ月です。申告期限までに分割が決まっていない土地には、特例は使えない。もめている時間が、そのまま「特例の適用なしで、現金で先払い」に直結してしまいます。
◆ 未分割でも、更正の請求で取り戻せる
ただ、正直にお伝えすると、ここには救済もあります。
申告期限までに「申告期限後3年以内の分割見込書」という書類を添えて、特例を使わないまま、いったん相続税を申告し、納めておきます。その後、3年以内に分け方が決まれば、分割が確定した日の翌日から4ヶ月以内に「更正の請求」という手続きをします。改めて特例を適用すると、その土地の評価額が下がり、相続税も減るので、多く納めていた分が還付として戻ってくる、という流れです。
今回のケースも、最終的にはこの方法で取り戻せました。3年以内にご兄弟で分け方を決め、更正の請求で、いったん納めすぎた相続税が戻ってきた。
ここで使ったのが「代償分割」です。不動産のように、きれいには分けられない財産があるとき、ひとりがその現物を丸ごと引き継ぐ代わりに、自分のお金で他の相続人へ金銭（代償金）を払って精算する──そういう分け方をいいます。今回も、引き継ぐ物件や、特例で生じた税負担の差を、この代償金でならして、ご兄弟の取り分が公平になるよう整えました。
ですが、戻ってきたのは、お金だけです。一度は、軽くできないままの相続税を現金でそろえなければならなかった、あのときの資金繰りの苦しさ。納税のために手放した物件。そして何より、ご兄弟が配分をめぐって対立した日々と、すり減った関係。これらは、更正の請求では戻りません。
ひとつ、気をつけたい点があります。この特例（貸付事業用）は、引き継いだ人がその土地を申告期限まで持ち続け、貸付も続けていることが条件です。ですから、納税資金のためでも、申告期限より前に売ってしまうと、その物件では特例が使えなくなります。今回は期限を過ぎてからの売却だったので問題になりませんでしたが、売る順番を誤ると、せっかくの特例を自分から手放すことにもなりかねません。
◆ 生前に、特例を使える形にしておく
もちろん、相続のたびに、こうなるわけではありません。相続人がひとりだったり、配偶者がまとめて引き継いだりするなら、そもそも取り合いは起きません。ですが、特例を使える不動産が複数あって、それを別々の相続人が引き継ぐようなときは、話が変わります。枠が小さく、効き方が偏り、間に合わないと消える──この三つがそろうと、揉めやすい。今回が、まさにそうでした。
だからこそ、前もってできることがあります。
財産に占める不動産の割合が高いと分かっているなら、ご家族がお元気なうちに、一度だけ話しておく。誰が、どの物件を引き継ぐのか。限られた特例の枠を、どこに適用するのが、相続全体として──そして一人ひとりにとって──納得できるのか。あわせて、相続税を現金で納める段取り（どの物件を、いつ、誰が現金にするのか）まで、ざっくりとでいいので見当をつけておく。
枠の恩恵をご兄弟で分けたいなら、その物件を共有で持つ、あるいは取り分の差を代償金でならす、といった整え方もあります。どれも、生前に話し合うなら穏やかに選べる選択肢ですが、相続が起きてからだと、同じ提案にも「奪い合い」の色がついてしまう。早いか、遅いか。それだけで、こんなにも変わります。
そうして見通しを持っておくだけで、申告期限に追われて未分割で申告することも、現金を用意するために物件を手放すことも、避けられたかもしれません。
もし親御さんが不動産を多くお持ちなら、「いざ相続が起きたとき、その特例はちゃんと使える形になっているか」を、今のうちに一度考えておくことをおすすめします。